隨著九月份的到來,大家都比較關(guān)心的關(guān)于房貸的問題似乎終于有了對應(yīng)的緩解措施,本次相關(guān)部門補(bǔ)充了關(guān)于房貸的利率相關(guān)情況,我們一起去了解一下吧!下面小編帶來的存量首套住房貸款利率下調(diào)怎么回事,希望大家喜歡!
對現(xiàn)行最低首付款比例政策下限和二套住房利率政策下限進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化
8月31日,中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》(下稱“通知”)和《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。
通知明確,自9月25日起,符合相關(guān)條件的存量房貸借款人,可向金融機(jī)構(gòu)提出申請,既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度,也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。降低后的存量房貸利率,依然要符合貸款發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策,即不低于當(dāng)時(shí)所在城市房貸利率政策下限。
《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》則涉及兩大重要調(diào)整:一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市,首套房貸款和二套房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二是二套房貸款利率政策下限由不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)加60個(gè)基點(diǎn),下調(diào)為不低于LPR加20個(gè)基點(diǎn)。
節(jié)約利息支出 減輕購房者財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)
接近監(jiān)管的有關(guān)人士表示,存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后,購房者財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降,利率平均降幅約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)估算,本次調(diào)整涉及的客戶可能超過4000萬,涉及調(diào)整的貸款規(guī)??赡苓_(dá)25萬億元。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例,假設(shè)房貸利率降至4.3%,可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。
“前些年房地產(chǎn)市場上漲較快,各城市按照因城施策原則確定當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限。同時(shí),一些銀行對房貸總量實(shí)施了控制,但居民購房熱度高、房貸申請量大,供需出現(xiàn)了一定的錯(cuò)配,造成當(dāng)時(shí)發(fā)放的房貸利率明顯高于政策下限,也高于銀行補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)的需要?!鄙鲜鼋咏O(jiān)管的有關(guān)人士表示。
上述人士稱,當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化,借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求,存量房貸利率在LPR上偏高的加點(diǎn)部分可適當(dāng)下調(diào)。
“存量住房貸款利率的下降,對借款人來說,可節(jié)約利息支出,有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對銀行來說,可有效減少提前還貸現(xiàn)象,減輕對銀行利息收入的影響。”上述人士說,存量住房貸款利率的下降還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間,減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。
提供兩種調(diào)整方式
利率降低幅度有限制
本次可以申請調(diào)整利率的存量房貸類型包括兩類。一是原貸款發(fā)放時(shí)滿足所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的房貸;二是借款人當(dāng)前實(shí)際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
在調(diào)整方式上,具體有兩種路徑:既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度,也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。其中,新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款,仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。
具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定,但調(diào)整后的利率,不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。
“這一方面是為了維護(hù)當(dāng)時(shí)房貸利率政策下限的權(quán)威性,另一方面也是為了保證政策的公平性,確保調(diào)整過程平穩(wěn)有序,避免由于存量房貸利率調(diào)整時(shí)間不同,而導(dǎo)致利率水平有所差異等問題?!鄙鲜鋈耸空f。
那么,在兩種調(diào)整方式中,借款人應(yīng)該如何選擇?上述人士告訴上海證券報(bào)記者,從調(diào)整結(jié)果上看,由于中國人民銀行已經(jīng)明確存量房貸利率調(diào)整的具體要求,即需要符合貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率下限政策,預(yù)計(jì)這兩種方式調(diào)整后的利率水平不會(huì)有明顯區(qū)別。
可由借款人主動(dòng)提出申請
也鼓勵(lì)銀行批量辦理
下一步,調(diào)整存量房貸利率在具體操作層面將如何落地、借款人又應(yīng)怎樣操作?
對于符合條件的存量住房貸款,自9月25日起,可由借款人向承貸銀行提出申請,新發(fā)放貸款置換存量首套房貸,或協(xié)商變更合同利率水平。
在9月25日前,銀行進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作,并盡快向借款人公布辦理流程和需要準(zhǔn)備的申請材料。
中國人民銀行將督促銀行盡快發(fā)布本行降低存量房貸利率的公告,明確申請調(diào)整利率水平或新發(fā)放貸款置換的具體安排。借款人可根據(jù)貸款銀行的公告進(jìn)行操作。
中國人民銀行還將指導(dǎo)利率自律機(jī)制,督促金融機(jī)構(gòu)做好貫徹落實(shí)工作,維護(hù)市場競爭秩序。通知要求,各金融機(jī)構(gòu)要抓緊制定具體操作細(xì)則,做好組織實(shí)施,提高服務(wù)水平,及時(shí)響應(yīng)借款人申請,盡可能采取便捷措施,降低借款人操作成本,確保有關(guān)要求落實(shí)到位。
截至記者發(fā)稿時(shí),建行、農(nóng)行等銀行發(fā)布了關(guān)于調(diào)整存量房貸利率的公告。建行稱,將提供高效便捷的線上線下服務(wù),按照通知規(guī)定,做好降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。農(nóng)行稱,正在積極依法有序開展存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作。后續(xù)具體事宜,將在該行官網(wǎng)、微信公眾號、網(wǎng)點(diǎn)等渠道公告。
和二套住房利率政策下限
中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局還發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》,統(tǒng)一了全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市,首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
這意味著,在實(shí)施“限購”措施的城市,調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%,居民家庭可更好運(yùn)用個(gè)人住房貸款滿足剛性和改善性需求。
該文件還將二套住房利率政策下限由不低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)調(diào)整為不低于LPR加20個(gè)基點(diǎn)。這將有利于減輕居民家庭房貸成本,改善消費(fèi)預(yù)期和信心。
重磅!房貸政策重要調(diào)整
中國人民銀行上??偛?,各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行;國家金融監(jiān)督管理總局各監(jiān)管局;各國有商業(yè)銀行,中國郵政儲蓄銀行,各股份制商業(yè)銀行:
為落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署,堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,更好滿足剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局決定調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策?,F(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下:
一、對于貸款購買商品住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%,二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。
二、首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行,二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。
三、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局各派出機(jī)構(gòu)按照因城施策原則,指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制,根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求,自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。
四、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例和利率下限,結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素,合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。
期待已久的住房政策重磅利好,終于落地!
8月31日晚間,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。
重點(diǎn)內(nèi)容主要包括三點(diǎn):首先,統(tǒng)一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限,不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市,首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
其次,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行,二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。
以及,存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請,由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款,借款人也可向金融機(jī)構(gòu)提出申請協(xié)商變更合同約定的利率水平。
經(jīng)歷了多部門的連續(xù)發(fā)聲后,市場對于存量房貸利率下調(diào)充滿期待。本次最新發(fā)布的政策給出了“時(shí)間表”:自9月25日起,存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人就可向金融機(jī)構(gòu)提出申請,協(xié)商變更合同約定的利率水平,或者新發(fā)放貸款置換存量房貸。
適用人群為2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款,或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定,但調(diào)整后的利率,不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款,仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。
“近兩年大部分城市首套住房貸款利率政策下限就是當(dāng)時(shí)的LPR,因此下調(diào)空間相對有限;而2021年之前貸款的則明顯有利,由于LPR推行之初不少城市首套房都有加點(diǎn),甚至部分商業(yè)銀行會(huì)上浮加點(diǎn)幅度,導(dǎo)致不少2021年前房貸利率高達(dá)5%以上,這類購房者也是當(dāng)前積極謀求提前還款的主力軍?!?8安居客研究院院長張波判斷。
“整體來說,對于存量房貸的購房者,特別是動(dòng)輒5%-6%高息的購房者,很可能房貸能降低100個(gè)基點(diǎn)以上,但具體的影響依然需要購房者與銀行協(xié)商?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,簡單計(jì)算,大部分存量房貸發(fā)生時(shí)最低下限是4.65%,購房者基本是按照6%左右購房,也就是100萬30年,可以月供從5995元每月降低到5156元左右,下調(diào)840元左右。
談及為何要降低存量首套住房貸款利率,央行在答記者問中表示,近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降,對借款人來說,可節(jié)約利息支出,有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對銀行來說,可有效減少提前還貸現(xiàn)象,減輕對銀行利息收入的影響。同時(shí),還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間,減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。
這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是非常罕見的重磅房貸政策創(chuàng)新。31日晚間,農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等也火速發(fā)布公告,將依法有序推進(jìn)降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。
“當(dāng)前各大銀行存款定期利率開始下降,普遍下降20個(gè)基點(diǎn)左右,從某種程度來講,定期存款利率的下降為存量房貸利率的下降奠定了基礎(chǔ),即各大銀行起碼有了20個(gè)左右基點(diǎn)存量房貸利率下降的空間?!辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為,后續(xù)各大銀行具體下降多少,根據(jù)各自情況靈活調(diào)整即可。
購房首付比的調(diào)整也引發(fā)了極大關(guān)注,尤其是二套房首付最低降至三成,被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為力度較大。
值得注意的是,此次通知提出對于“限購”和“非限購”城市一視同仁。以北京為例,目前北京市購買普通自住房且為第二套住房的,首付款比例不低于60%;購買非普通自住房且為第二套住房的,首付款比例不低于80%。
“如果熱點(diǎn)城市能受益于這個(gè)政策,首付比例能從40%-80%的范圍降到30%,可見越熱點(diǎn)城市降的幅度越大、受益更大。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。
“首付門檻降低,助力自住性需求入場。由于市場的供求關(guān)系已發(fā)生重大變化,剛性和改善性住房需求觀望氣氛濃重,只有更為堅(jiān)決支持自住需求的政策出臺,才能對市場預(yù)期形成有效扭轉(zhuǎn)。”張波提到,二套房首付最低降至三成,則將對于拉動(dòng)改善性需求積極入市起到重要推動(dòng)作用。
“首套房首付比例降低至20%,這是繼2008年之后第二次全國范圍內(nèi)允許這樣的普遍調(diào)整,力度也是算大了?!睆埡陚ブ赋?,目前一部分二線城市、三四線城市已經(jīng)降低至20%了,影響較大的城市為一線、強(qiáng)二線,比如上海首套房現(xiàn)在首付35%,如果降低至20%,那就大幅度降低購房門檻。
1.存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款包括哪些?
符合條件的存量首套住房貸款是指,2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放,已簽訂合同但未發(fā)放的,以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
2.什么時(shí)間可以申請?
對于符合條件的存量住房貸款,自2023年9月25日起,可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請。兩部門也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式,為借款人提供更為便利的服務(wù)。
3.調(diào)整方式有哪些選擇?
調(diào)整方式有兩種,既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度,也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。
4.調(diào)整幅度有多大?
具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定,但調(diào)整后的利率,不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。
以上海為例,在2019年10月參考LPR的房貸利率新政落地后,上海執(zhí)行的首套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR減20基點(diǎn),而從自2021年7月24日起,上海首套房貸利率下限為LPR+35基點(diǎn),購房者能獲得調(diào)整存量首套房的幅度,需要參考原貸款發(fā)放時(shí)上述下限標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)悉,本次存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整,平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn),以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例,假設(shè)降至4.3%,每年可以節(jié)省5000多元利息。
5.申請新發(fā)放貸款置換存量貸款,資金用途明確
兩部門明確,申請新發(fā)放貸款置換存量貸款時(shí),新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款,仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。
金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)監(jiān)管要求,對借款人申請經(jīng)營性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款等貸款的用途進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核,并明確提示風(fēng)險(xiǎn)。
6.二套住房利率政策下限調(diào)整至不低于LPR加20個(gè)基點(diǎn),首套不變
兩部門本次調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策,其中一個(gè)重點(diǎn)是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)加20個(gè)基點(diǎn)。此前,二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。
首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。去年5月15日,兩部門調(diào)整差別化住房信貸政策時(shí),已經(jīng)將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn),當(dāng)時(shí)二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限未進(jìn)行調(diào)整。
7.全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限將統(tǒng)一
本次調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的另一個(gè)重點(diǎn)是,統(tǒng)一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。
也就是說,不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市,首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
即在實(shí)施“限購”措施的城市,調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%。
8.哪些城市、銀行會(huì)調(diào)整
兩部門明確,各地可按照因城施策原則,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要,自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
同時(shí),銀行應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例和利率下限,結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素,合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。