為更好為小區(qū)業(yè)主提供更好的服務(wù)體驗(yàn)，物業(yè)單位時(shí)而會(huì)制定相關(guān)的方案來舉辦活動(dòng)。而在制定方案時(shí)，考慮方案中存在的各種問題，可以提高方案的質(zhì)量水平。你是否在找正準(zhǔn)備撰寫“物業(yè)小區(qū)母親節(jié)活動(dòng)方案”，下面小編收集了相關(guān)的素材，供大家寫文參考！
第一部分
項(xiàng)目物業(yè)管理的定位及總思路
一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位
(一)、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求
1、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的基本要求
本項(xiàng)目的物業(yè)主要為商業(yè)性和經(jīng)營(yíng)性的，除此之外還有相當(dāng)部分的物業(yè)用于居住使用，故此要求物業(yè)管理具備以下功能：
1)、維護(hù)和維修。即對(duì)物業(yè)維護(hù)和維修，對(duì)日常使用環(huán)境和生活、工作秩序的維護(hù);
2)、組織和協(xié)調(diào)。對(duì)日常相關(guān)物管及社區(qū)活動(dòng)進(jìn)行組織和協(xié)調(diào)，對(duì)業(yè)主之間及業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的交流進(jìn)行組織和協(xié)調(diào);
3)、經(jīng)營(yíng)和管理。對(duì)物業(yè)的使用、出租、出售進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，對(duì)客戶檔案和物業(yè)檔案進(jìn)行管理;展開相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
4)、服務(wù)。向業(yè)主和使用權(quán)提供必要的各類生活服務(wù)和增值服務(wù)及商務(wù)服務(wù)。
2、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的特殊要求
除了對(duì)物業(yè)管理基本常規(guī)的要求外，本項(xiàng)目還對(duì)物業(yè)管理提出了一些特殊的要求，主要是用來配合物業(yè)的銷售和經(jīng)營(yíng)的要求，主要有：
1)、在銷售期中為銷售工作提供相關(guān)的配合性服務(wù);
2)、在項(xiàng)目銷售期中配合開展物業(yè)招商、招租工作;
3)、在項(xiàng)目銷售期中配合提供物業(yè)管理文件和法律文書;
4)、在項(xiàng)目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業(yè)管理相關(guān)問題;
5)、在銷售期中向客戶展示項(xiàng)目物管水平，配合提升項(xiàng)目品質(zhì)。
(二)、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位
1、本項(xiàng)目物業(yè)管理的檔次
本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要客戶群為商鋪的經(jīng)營(yíng)者以及酒店公寓的業(yè)者和使用者，由經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和未來可能的使用者可以看出，其對(duì)物業(yè)管理的要求產(chǎn)高，在服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量各方面均要求較高，故此本項(xiàng)目物業(yè)管理不能以一種常規(guī)的水平來要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星級(jí)酒店的服務(wù)水平。
2、本項(xiàng)目物業(yè)管理形式
根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)管理檔次和業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求，本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要形式實(shí)質(zhì)是酒店及商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，即以經(jīng)營(yíng)管理為核心，以經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)服務(wù)，以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)。
3、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位
按照以上要求本項(xiàng)目物業(yè)管理定位應(yīng)該是：復(fù)合式高檔物業(yè)管理。
二、本項(xiàng)目物業(yè)管理的總思路
本項(xiàng)目物業(yè)管理的總體思路是：全程介入，系統(tǒng)運(yùn)作，有機(jī)銜接。借用品牌提升檔次，以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)服務(wù)。整個(gè)物業(yè)服務(wù)體系的核心在于：以品牌奠定基礎(chǔ)，促進(jìn)銷售，帶動(dòng)服務(wù)，高水平服務(wù)和高效益經(jīng)營(yíng)互動(dòng)，最終強(qiáng)化品牌，獲得利潤(rùn)。
第二部分
本項(xiàng)目物業(yè)管理體系的建立
一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式構(gòu)想
按照物業(yè)管理的總思路，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際銷售和物業(yè)管理運(yùn)作的要求，提出本項(xiàng)目物業(yè)管理的基本模式為：引入品牌，委托管理，專業(yè)化運(yùn)作，全程式服務(wù)。以品牌促進(jìn)銷售、招商，以招商推動(dòng)經(jīng)營(yíng)，以經(jīng)營(yíng)支撐服務(wù)，以服務(wù)增進(jìn)經(jīng)營(yíng)。
二、本項(xiàng)目物業(yè)管理組織構(gòu)架
本項(xiàng)目物業(yè)管理雖然管理物業(yè)的規(guī)模不大，但所涉及的球節(jié)較多，各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系復(fù)雜，除了物業(yè)服務(wù)管理外，還有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理工作，因此本項(xiàng)目物業(yè)管理的組織構(gòu)架較為特殊。
1、基本組織機(jī)構(gòu)建立的模式
本項(xiàng)目根據(jù)以上實(shí)際運(yùn)作的要求和運(yùn)作模式的要求適合于采用直線矩形模式。
2、本項(xiàng)目的基本組織機(jī)構(gòu)圖
總 經(jīng) 理
品牌物業(yè)顧問
3、項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)各部門工作職責(zé)及人員結(jié)構(gòu)
1)、品牌物業(yè)顧問
該部門由品牌物業(yè)管理及酒店經(jīng)營(yíng)管理公司委派資深顧問擔(dān)任。主要職責(zé)為定期分析客戶群所提供的服務(wù)及經(jīng)營(yíng)狀況報(bào)告，不定期地抽查各部門的工作，并根據(jù)最終結(jié)果向總經(jīng)理提并工作評(píng)價(jià)書及建議書。
品牌物業(yè)顧問也直接接受總經(jīng)營(yíng)及客戶部經(jīng)理的咨詢。
該部門一般需1~2名資深顧問。
2)、工程部
該部門主要是執(zhí)行本項(xiàng)目物業(yè)及設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和維修的任務(wù)，直接接受物管
部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)主管1人，水電、土建、機(jī)電三個(gè)專業(yè)的工人每個(gè)2種1~2人。
3)、綠化保潔部
該部門主要是負(fù)責(zé)本項(xiàng)目公用、共用部位綠化，環(huán)境衛(wèi)生的清潔和保潔，直接接受物管部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門一般需4~5人，綠化人員1人。
4)、保安部
該部門主要對(duì)本項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)秩序及生活秩序的維護(hù)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目業(yè)主及使用者的生命及財(cái)產(chǎn)安全，并對(duì)周圍影響樓區(qū)生活噪聲及設(shè)施進(jìn)行及時(shí)清除，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)保安隊(duì)長(zhǎng)1人，保安人員3人。
5)、酒店部
該部門主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負(fù)責(zé)該部分物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)及日常鐘點(diǎn)式經(jīng)營(yíng)。
該部門設(shè)置主管1名，工作人員5~6人，主要在前臺(tái)。
6)、商業(yè)部
該部門主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目在交房后對(duì)商鋪進(jìn)行招商及出租，及對(duì)商鋪、物業(yè)及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經(jīng)營(yíng)部主管領(lǐng)導(dǎo)，
該部門設(shè)置檔案管理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。
7)、多經(jīng)部
該部門主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目在交房后對(duì)一些有償服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)施，如家政、裝修等直接接受經(jīng)營(yíng)部主管領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)置人員2名。
8)、財(cái)務(wù)部
該部門主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行日常財(cái)務(wù)工作，同時(shí)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)部的財(cái)務(wù)手續(xù)辦理。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)置會(huì)計(jì)1名，出納1名。
三、本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)作條件
1、在銷售現(xiàn)場(chǎng)提供物業(yè)管理場(chǎng)所;
2、明確本項(xiàng)目定位以制定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議;
3、一定數(shù)量的啟動(dòng)資金;
4、明確后期物業(yè)管理制作方案。
第三部分
物業(yè)管理介入時(shí)機(jī)和介入方式
一、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入時(shí)機(jī)
物業(yè)管理前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些物業(yè)設(shè)計(jì)、管理以專業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中去，這樣可以彌補(bǔ)物業(yè)開發(fā)中的各種缺陷，進(jìn)一步滿足業(yè)主的需求，使難點(diǎn)提前得到妥善的解決，還可以全面了解物業(yè)，并為以后管理作好準(zhǔn)備。為了提高該項(xiàng)目的質(zhì)量，打造良好的樓盤品牌，建議物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)前期及銷售期就介入，讓消費(fèi)者真切感受到我們作為開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的重視。
二、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入方式
物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)前期介入，介入方式大致分為以下幾種：
1、在現(xiàn)場(chǎng)銷售中，銷售人員對(duì)客戶的接待服務(wù);
2、保安服務(wù);
3、提供專門關(guān)于物業(yè)的咨詢臺(tái)。
第四部分
常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)
一、常規(guī)服務(wù)
客戶交納物業(yè)管理費(fèi)后，所享受的服務(wù)包括：
1、清潔衛(wèi)生;
2、安全保衛(wèi);
3、房屋維修;
4、房屋管理;
5、電梯升降;
6、報(bào)刊發(fā)放，文件傳遞;
二、特約性服務(wù)
為了提升本項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì)，物業(yè)公司多經(jīng)部開展的一些有償服務(wù)，如：
1、餐飲服務(wù);
2、商務(wù)辦公;
3、家政;
4、裝修;
5、醫(yī)療服務(wù);
第五部分
本項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容
一、本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營(yíng)服務(wù)
本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營(yíng)服務(wù)包括：
1、車庫出租：75個(gè)，按60%出租，200元/車·月收取停車費(fèi)用;
2、產(chǎn)權(quán)式酒店按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間100元/天的價(jià)格執(zhí)行，每年出租率按總數(shù)的40%計(jì)算，與客戶按6:4分紅，客戶占60%，出租率超過40%的部分由物管全部收入。
二、本項(xiàng)目商鋪的經(jīng)營(yíng)服務(wù)
商鋪的經(jīng)營(yíng)服務(wù)主要內(nèi)容是對(duì)商鋪進(jìn)行出租代理，一層租金為67元/㎡，二層租金為34元/㎡，物業(yè)管理公司按租金總額的1%收取代理傭金。
第六部分
本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行成本收益估算
一、物業(yè)管理運(yùn)行成本
項(xiàng)目名稱金額(元)備注
物業(yè)公司人員年工資總支出344800人員共30名，其中高級(jí)管理人員1名，一般管理人員2名，職員27名
物業(yè)公司人員年獎(jiǎng)金總支出103440年工資總支出的30%
物業(yè)管理及福利總支出45000總?cè)藬?shù)乘以1500元
服務(wù)運(yùn)行成本96480總戶數(shù)402戶，以20元/戶·月支出
合計(jì)589720
二、收益計(jì)算
項(xiàng)目名稱金額(元)備注
物業(yè)管理費(fèi)287568總戶數(shù)402戶，按1.2元/㎡·月收取
車位出租費(fèi)126000總車位75個(gè)，按60%出租，按200元/月·車標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi) 一層商鋪出租費(fèi)19388一層商鋪面積按60%出租，按67元/㎡收取租金 二層商鋪出租費(fèi)8522二層商鋪面積按60%出租，按34元/㎡收取租金
酒店595680酒店按每年出租率40%，每天標(biāo)間費(fèi)為100元計(jì)算
合計(jì)1037158
三、利潤(rùn)計(jì)算
利潤(rùn)=收入計(jì)算-物業(yè)管理運(yùn)行成本 =1037158-589720=447438(元)
組員：
3.4 廣場(chǎng)物業(yè)管理方式、工作計(jì)劃及物質(zhì)裝備
3.4.1物業(yè)管理方式
指揮機(jī)構(gòu) 執(zhí)行機(jī)構(gòu)
(主任) (各部門主管、專業(yè)人員)
監(jiān)督機(jī)構(gòu)
(主任和公司物業(yè)部)
反饋渠道
3.4.2 廣場(chǎng)工作計(jì)劃
前期介入計(jì)劃
序號(hào) 項(xiàng)目 工作內(nèi)容 計(jì)劃時(shí)間
1 簽訂物業(yè)管 中標(biāo)后十天 理服務(wù)合同 簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同
2 參與規(guī)劃、 A、收集整理各類圖紙資料，熟悉 中標(biāo)后進(jìn)駐
設(shè)計(jì)與建設(shè) 廣場(chǎng)情況。 到物業(yè)交付 B、加強(qiáng)與發(fā)展商、施工單位等部門聯(lián)。 系，參加工程例會(huì)，了解工程進(jìn)度。
C、就物業(yè)管理方面，對(duì)廣場(chǎng)當(dāng)時(shí)
階段提出專業(yè)建議。
D、參與現(xiàn)場(chǎng)施工管理及各類設(shè)備的選
型與調(diào)試。
3 在建物業(yè)前 A、全面介入在建物業(yè)的施工。 中標(biāo)后至物 期介入工作 B、向項(xiàng)目部提出合理化建議。 業(yè)交接前 C、參與隱蔽工程驗(yàn)收、機(jī)電設(shè)備調(diào)試。 D、分專業(yè)工種全面熟悉物業(yè)。
4 組建機(jī)構(gòu) A、人員招聘。 物業(yè)交付使 B、人員培訓(xùn)考核。 用前三個(gè)月 C、人員上崗及試運(yùn)行。
5 辦公后勤 A、管理用房及辦公用品配置。 物業(yè)交付使 B、安排員工用房。 用前二個(gè)月 C、物資配備。
6 制定與完善 A、 嚴(yán)格按照ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo) 物業(yè)交付使
各項(xiàng)章制度 準(zhǔn)，制定符合廣場(chǎng)管理處的各 用前3個(gè)月 項(xiàng)操作規(guī)范
B、結(jié)合廣場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)各項(xiàng)
操作規(guī)范進(jìn)行調(diào)整完善。
前期介入工作計(jì)劃
序號(hào) 項(xiàng)目 工作內(nèi)容 計(jì)劃時(shí)間
7 物業(yè)驗(yàn)收與 A、依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)嚴(yán)格進(jìn) 物業(yè)交付使
接管 行審查。 用前一個(gè)月
B、對(duì)不合格項(xiàng)目備案，并督促責(zé)任
部門整改。
C、進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。
D、符合接管標(biāo)準(zhǔn)后辦理書面移交手
續(xù)。
E、制作廣場(chǎng)的“備忘錄”。
A、 配合開發(fā)商進(jìn)行有關(guān)問卷調(diào)查 物業(yè)銷售全及回饋意見收集 過程B、 協(xié)助進(jìn)行宣傳推廣8 銷售配合
入伙階段工作計(jì)劃
序號(hào) 項(xiàng)目 工作內(nèi)容 計(jì)劃時(shí)間
1 入伙實(shí)施 A、與環(huán)衛(wèi)、房管局、公安、物價(jià)局、 物業(yè)交付使
電信、銀行等有關(guān)部門取得聯(lián)系， 用前后三個(gè) 開展有關(guān)工作。 月 B、各項(xiàng)入伙資料文本的準(zhǔn)備。 C、明確入伙流程及各崗位職責(zé)。
D、與開發(fā)商共同策劃舉行入伙儀式，
入伙現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備。
E、入伙手續(xù)辦理。
2 初次業(yè)主意見 A、以問卷調(diào)查、電話、拜訪等形式了 物業(yè)及交付
調(diào)查 解業(yè)主各類信息，加強(qiáng)與業(yè)主交 使用三個(gè)月
流。 內(nèi)
B、針對(duì)業(yè)主合理意見，進(jìn)行糾正措施。
C、回訪與回饋意見收集。
2 二次裝修管理 A、裝修方案審批，宣傳裝修規(guī)定。 物業(yè)交付使 B、裝修手續(xù)辦理及裝修服務(wù)。 用起 C、裝修施工工程監(jiān)控。
D、裝修工程驗(yàn)收
4 檔案建立與 A、收集業(yè)主資料歸檔。 物業(yè)交付使
管理 B、各類圖紙資料的裝訂歸檔。 用起
C、建檔與運(yùn)用。
5 配合銷售 A、以出色的物業(yè)管理協(xié)助推動(dòng)銷售， 物業(yè)交付使
及時(shí)將顧客信息反饋給銷售部。 用起
B、協(xié)助銷售部、工程部做好售后服務(wù)
工作。
管理期內(nèi)工作計(jì)劃
管理期 主要規(guī)劃項(xiàng)目 備注
第一年 A、全面導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量保證體系，修訂和完善 自物業(yè)公司
符合廣場(chǎng)特點(diǎn)的各項(xiàng)管理規(guī)章制度及操作 進(jìn)駐之日全
規(guī)范。 面交付一年
B、開展宣傳教育活動(dòng)，加強(qiáng)精神文明建設(shè),普及物 內(nèi)
業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)。
C、全面導(dǎo)入CI識(shí)別系統(tǒng)。
D、建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)辦公紙自動(dòng)化。
E、員工系統(tǒng)培訓(xùn)開展。
F、開展多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，有償、無償服務(wù)。
G、按照年度社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，開展適合廣場(chǎng)特點(diǎn)
的社區(qū)活動(dòng)。
H、根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)成立的準(zhǔn)備工作。 I、管理水平達(dá)到市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，
J、開展多渠道與業(yè)主溝通，了解需求，調(diào)整工作，
盡最大力量滿足業(yè)主需求。
第二年 A、根據(jù)首年開支預(yù)算，合理調(diào)整財(cái)政收支，開展 全面交付使 各項(xiàng)增收節(jié)支工作。 用二年內(nèi)
B、開展各項(xiàng)便民服務(wù)活動(dòng)。
C、爭(zhēng)創(chuàng)“市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”，并獲得稱號(hào)。 D、管理水平達(dá)到“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范居
住區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)，并在達(dá)到評(píng)比資格的情況下，申
報(bào)。
E、裝修計(jì)劃制定。
G、個(gè)性化服務(wù)的提供和推廣。
3.4.3廣場(chǎng)物質(zhì)裝備
u 物業(yè)管理辦公、商業(yè)用房配置
廣場(chǎng)按總建筑面積 133001平方米算，應(yīng)配置399平方米
u 行政辦公用品
序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量 1 電腦 臺(tái) 4 2 打印機(jī) 臺(tái) 1 3 傳真機(jī) 臺(tái) 1 4 復(fù)印機(jī) 臺(tái) 1 5 辦公家具 批 1 6 檔案柜 只 8 7 飲水機(jī) 臺(tái) 4 8 計(jì)算機(jī) 臺(tái) 8 9 資料文件夾 批 1 10 掛鐘 個(gè) 4
辦公用房，532平方米商業(yè)用房。 11 更衣箱 個(gè) 24 12 辦公易耗品 批 1
u 保安設(shè)備
序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量 1 對(duì)講機(jī)及電池 部 12 2 警棍 支 18 3 雨具 套 15 4 應(yīng)急燈 只 6 5 警示牌 批 1 6 更衣箱 個(gè) 24
u 清潔設(shè)備
序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量 1 吸水機(jī) 臺(tái) 1 2 高壓水槍 臺(tái) 1 3 2.4M雙節(jié)伸縮桿 支 12 4 4M伸縮桿 支 8 5 1M鋁合金梯 把 4 6 2M鋁合金梯 把 2 7 雨具 套 15 8 清潔用品 批 1
u 工程維修設(shè)備工具
序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量 1 萬用表 只 3 2 鉗流表 只 3 3 下水道疏通機(jī) 臺(tái) 1 4 電焊機(jī) 臺(tái) 1 5 小臺(tái)鉆 臺(tái) 1 6 工具箱 個(gè) 4 7 1.5M鋁合金梯 把 2 8 2.5M鋁合金梯 把 1 9 應(yīng)急燈 只 4 10 常用零星工具 若干 11 預(yù)備零配件 若干 12 沖擊鉆 臺(tái) 1 13 手電鉆 臺(tái) 1
? 3.5 廣場(chǎng)物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、培訓(xùn)及管理 3.5.1機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能分布
行政辦公室： 負(fù)責(zé)檔案文件資料的處理及后勤、人事等事務(wù)的處理。
物業(yè)事務(wù)部：負(fù)責(zé)物業(yè)公共部位的環(huán)境清潔、綠化維護(hù)、衛(wèi)生消殺、環(huán)保監(jiān)測(cè)、和居民委托的清潔服務(wù)項(xiàng)目等。負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)和安全防范、道路的暢通、車輛的停放管理、以及消防安全管理等。
工 程 部： 負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗(yàn)收、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、更新及住戶委托的維修服務(wù)項(xiàng)目等工作。
客戶服務(wù)部：負(fù)責(zé)辦理住戶入住手續(xù)、日常接待、住戶信息收集與反饋及社區(qū)文化活動(dòng)的策劃、組織、實(shí)施、特約服務(wù)等。
財(cái) 務(wù) 部： 負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)費(fèi)用的收繳和內(nèi)部帳務(wù)管理。 3.5.2廣場(chǎng)人員配備
堅(jiān)持重綜合素質(zhì)，講學(xué)歷、技能;堅(jiān)持專業(yè)技能的人員配備原則;堅(jiān)持“先培訓(xùn)，后上崗”，管理人員100%持證上崗的原則，組建一支專業(yè)、精干、高效、團(tuán)結(jié)、有序的隊(duì)伍。 人員配備表 序 號(hào) 職 務(wù) 數(shù) 量 1 管理處主任 1 2 管理處主任助理 事務(wù)部主管兼 3 物業(yè)事務(wù)部主管 1 4 客戶服務(wù)部主管 1 5 行政事務(wù)主管 客戶服務(wù)部主管兼 6 財(cái)務(wù)部主管 1 7 工程部主管 1 8 安全護(hù)隊(duì)領(lǐng)班 3 9 保潔領(lǐng)班 3 10 出納 1 11 接待兼檔案管理員 1 12 文員 1 13 安全護(hù)隊(duì)員 24 14 保潔人員 12
15 工程人員 7
3..5.3 人員培訓(xùn)
培訓(xùn)的意義：
l 對(duì)員工進(jìn)行不同階段的培訓(xùn)，是圓滿完成委托管理目標(biāo)的保證。
培訓(xùn)的目標(biāo)：
l 培訓(xùn)目標(biāo)是在意識(shí)、知識(shí)、技能三方面加強(qiáng)和提高，改進(jìn)員工的行為和表現(xiàn)，培養(yǎng)出高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員。
通過系統(tǒng)的培訓(xùn)，加強(qiáng)員工對(duì)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)，改進(jìn)工作態(tài)度，做到“服務(wù)第一，質(zhì)量取勝”。要求每個(gè)員工都做到“團(tuán)結(jié)、奉獻(xiàn)、盡責(zé)、高效”。
培訓(xùn)的方式：
l 廣場(chǎng)管理處員工培訓(xùn)分三步進(jìn)行，管理處將根據(jù)不同時(shí)期，不同情況，制定有針對(duì)性地培訓(xùn)計(jì)劃。 第一步：崗前培訓(xùn)
物業(yè)入伙前，管理處組織擬派員工并安排培訓(xùn)課程，以便在最短的時(shí)間內(nèi)熟悉廣場(chǎng)，同時(shí)樹立正確的服務(wù)意識(shí)。。 第二步：在職培訓(xùn)
完成崗前培訓(xùn)課程后，安排各級(jí)員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)進(jìn)行實(shí)地訓(xùn)練，并配合物業(yè)入伙，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為業(yè)主及時(shí)提供高水準(zhǔn)的服務(wù)。 第三步：提高培訓(xùn)
在物業(yè)入伙后每三個(gè)月安排更新培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)和服務(wù)技能，以適應(yīng)物業(yè)行業(yè)發(fā)展。 培訓(xùn)課程：
l 管理處專業(yè)培訓(xùn)：確保管理處正常及有效的運(yùn)作。 (1) 基本物業(yè)管理概況 (2) 管理處的具體運(yùn)作
l 客戶服務(wù)培訓(xùn)：掌握與客戶溝通的技巧、水平，達(dá)到星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 (1) 客戶服務(wù)準(zhǔn)則 (2) 電話用語、禮貌培訓(xùn) (3) 客戶接待禮儀 (4) 客戶投訴 (5) 客戶管理
l 工程培訓(xùn)：根據(jù)廣場(chǎng)實(shí)際情況、安排具有針對(duì)性的培訓(xùn)，確保設(shè)備運(yùn)行正常。 (1) 物業(yè)接管驗(yàn)收 (2) 二次裝修程序控制 (3) 設(shè)備保養(yǎng)和維修
l 保安培訓(xùn)：針對(duì)寫字樓、商場(chǎng)、酒店式公寓等高層樓宇 的特性，加強(qiáng)物業(yè)保安服務(wù)意識(shí)。 (1) 保安準(zhǔn)則及工作綱要 (2) 保安儀表、行為及紀(jì)律
(3) 處理投訴及對(duì)客戶的禮貌和態(tài)度
(4) 保安消防裝備使用
(5) 保安消防智能化系統(tǒng)的使用及維護(hù) (6) 緊急情況的處理辦法 (7) 火災(zāi)事故的處理辦法
(8) 車輛、人員出入控制 (9) 事故紀(jì)錄 (10) 法律、法規(guī) (11) 隊(duì)列操練
l 清潔綠化培訓(xùn)：掌握清潔綠化標(biāo)準(zhǔn)和檢查方法 (1) 清潔流程和標(biāo)準(zhǔn) (2) 清潔、綠化器材和物料 (3) 檢查標(biāo)準(zhǔn) (4) 綠化管理
3.5.4 廣場(chǎng)管理處人員管理
人員管理的原則：
l 廣場(chǎng)管理處以政府有關(guān)法律法規(guī)、公司各項(xiàng)規(guī)章制度、ISO9000質(zhì)量體系、企業(yè)CI手冊(cè)作為員工行為規(guī)范和考核的標(biāo)準(zhǔn)。
l 全體員工均采用聘請(qǐng)合同制，做到管理人員能上能下，員工能進(jìn)能出，競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰。
錄用、培訓(xùn)和淘汰：
l 按照公司規(guī)定的員工上崗條件和素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把招聘關(guān)。人事部門和用人部門共同對(duì)應(yīng)聘人員的知識(shí)層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行考核、選拔。做到人盡其才。
l 凡聘用人員都要進(jìn)行上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)合格者留用。留用者根據(jù)崗位的特點(diǎn)和要求實(shí)行3-6個(gè)月的試用，試用期滿后由人事部和用人部門再次考核，提出錄用意見，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，正式簽勞務(wù)合同。 l 根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)施全員全階段培訓(xùn)戰(zhàn)略，不斷學(xué)習(xí)新觀念、新方法、新技術(shù)。培訓(xùn)考核成績(jī)優(yōu)秀者，升職加薪。
l 人員的聘用要求、招聘程序(略)。 l 員工調(diào)動(dòng)、辭職和解聘(略)。
l 公司已制定了一系列量化管理和考核制度，根據(jù)考評(píng)，實(shí)行末位淘汰制，并激勵(lì)員工，多勞多得。
考核方法：
l 廣場(chǎng)管理處實(shí)施管理處主任目標(biāo)責(zé)任制，簽訂目標(biāo)責(zé)任書，落實(shí)責(zé)任者的權(quán)限與職責(zé)。責(zé)任者有圓滿完成責(zé)任書規(guī)定任務(wù)的責(zé)任，也有所轄人員工資獎(jiǎng)金的決定權(quán)和人員調(diào)整權(quán)。責(zé)任者每月總結(jié)上月工作完成情況，制定本月工作計(jì)劃。上級(jí)按ISO9000質(zhì)量體系對(duì)下級(jí)責(zé)任者進(jìn)行考核、評(píng)審。
l 廣場(chǎng)管理處實(shí)施全員量化考核制，由考核者對(duì)下屬員工按量化考核標(biāo)準(zhǔn)每月考核一次，以此決定下屬員工的工資、獎(jiǎng)金。
l 對(duì)部門工作的目標(biāo)責(zé)任考核和對(duì)員工業(yè)績(jī)的量化考核，均納入ISO9000質(zhì)量體系范疇，嚴(yán)格按照相關(guān)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書運(yùn)作，要求有檢查、記錄并存檔。
l 考核、獎(jiǎng)懲和工資調(diào)整(略) 考勤制度(略) 員工考核標(biāo)準(zhǔn)(略)
員工形象：
l 廣場(chǎng)管理處導(dǎo)入形象設(shè)計(jì)，在貫徹過程中進(jìn)一步培養(yǎng)、提升員工的服務(wù)意識(shí)，調(diào)動(dòng)員工的積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。
l 廣場(chǎng)管理處以員工手冊(cè)、職業(yè)道德規(guī)范和日常用語規(guī)范指導(dǎo)員工的服務(wù)工作，員工通過訓(xùn)練有素的言行舉止，共同塑造管理處和X業(yè)的公眾形象。工作人員一律穿著指定制服上崗，職位和工種標(biāo)志明確，易于辨認(rèn)。
員工手冊(cè)(略)
通過對(duì)投標(biāo)物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、居民結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行分析、綜合其布局、功能上的特點(diǎn)，列出管理上的難點(diǎn)，提出相應(yīng)的管理措施。
2.擬定物業(yè)管理目標(biāo)和采用的管理方式
質(zhì)量管理目標(biāo)，是指管理單位在合同期內(nèi)應(yīng)取得怎樣的社會(huì)效率、經(jīng)濟(jì)效率、環(huán)境效率、其質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)以國(guó)家職能部門和當(dāng)?shù)刂鞴懿块T制定的相關(guān)法規(guī)文件為依據(jù)。
管理方式，是指管理單位對(duì)投標(biāo)物業(yè)在管理運(yùn)作、綜合服務(wù)等方面擬采用的方式，如實(shí)行“一體化管理”、“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”，推行ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證等規(guī)范化運(yùn)作方式。
3.提供物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
包括開發(fā)建設(shè)期間將提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)竣工驗(yàn)收期間的管理服務(wù)內(nèi)容、業(yè)主入住及裝修期間的管理服務(wù)、實(shí)質(zhì)運(yùn)行期間的管理服務(wù)內(nèi)容。重點(diǎn)是實(shí)質(zhì)運(yùn)作的管理服務(wù)內(nèi)容，大體分為房屋管理、安全防范、清潔、維修、綠化、社區(qū)文化活動(dòng)等項(xiàng)服務(wù)，內(nèi)容力求周詳。
4.物資裝備計(jì)劃
本著合理配置、保障使用的原則，對(duì)辦公用房、員工住房以及各類設(shè)備和用具，擬出一個(gè)周密的計(jì)劃，計(jì)劃中應(yīng)確切列出房屋面積、物品分類單價(jià)及金額。
5.項(xiàng)目人員配備
根據(jù)物業(yè)實(shí)際需求設(shè)置管理骨干、專業(yè)人員、力求精簡(jiǎn)高效，在管理層、操作層人員的年齡、學(xué)歷、職稱(技術(shù)人員)、用工類型上均要按一定比例配置。對(duì)各崗位人員應(yīng)制訂出相應(yīng)的崗位職責(zé)和條件。
6.管理服務(wù)制度建設(shè)
包括管理單位員工內(nèi)部制度和服務(wù)各方的外部制度，各項(xiàng)制度均要以
性、實(shí)用性和可操作性，也才能產(chǎn)生約束力。
7.檔案的建立與管理
應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)地建立檔案管理流程，系統(tǒng)收集資料、建筑工程資料、圖紙、住戶檔案資料、裝修維修記錄、文書檔案、財(cái)務(wù)報(bào)表、小區(qū)榮譽(yù)等各類資料進(jìn)行整理、分類、編目進(jìn)入電腦儲(chǔ)存，以備檢查利用。
8.經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算
根據(jù)招標(biāo)文件中提供的數(shù)據(jù)，以及實(shí)地考察了解到的情況進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算，制定經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算表。
9.提出經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的新思路
為提高管理水平，投標(biāo)人可實(shí)施科學(xué)化、規(guī)范化管理、開展增收節(jié)支、服務(wù)承諾等諸方面提出既務(wù)實(shí)又能體現(xiàn)創(chuàng)新的思路，以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
注：本物業(yè)管理方案由投標(biāo)人自行組織編寫。但必須針對(duì)“第三章物業(yè)管理內(nèi)容及要求”中的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提出可行的方案，以保證若中標(biāo)，該項(xiàng)目能按招標(biāo)文件要求得以實(shí)施。
物業(yè)管理方案書寫要求：
1、管理服務(wù)理念和目標(biāo)
結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、智能化硬件設(shè)施配置及本物業(yè)使用性質(zhì)特點(diǎn)，提出物業(yè)管理服務(wù)定位、目標(biāo)。
2、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度
編制項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)、工作職能組織運(yùn)行圖，闡述項(xiàng)目經(jīng)理(小區(qū)經(jīng)理)的管理職責(zé)、內(nèi)部管理的職責(zé)分工、日常管理制度和考核辦法目錄。
3、管理服務(wù)人員配置
根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和本項(xiàng)目實(shí)際情況擬配置各崗位人員的具體情況。
4、對(duì)本項(xiàng)目前期介入工作方案。
(1)前期物業(yè)管理工作計(jì)劃方案和各項(xiàng)工作流程; (2)提出可行的前期介入服務(wù)方案。 (3)物業(yè)承接驗(yàn)收方案; (4)前期介入實(shí)施方案。
5、根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)制定的物業(yè)管理服務(wù)方案; (1)對(duì)物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務(wù)的方案;
(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修方案; (3)業(yè)主、使用人裝飾裝修室內(nèi)的服務(wù)方案;
(4)住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)，影響他人安全時(shí)的工作預(yù)案; (5)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔保潔方案;
(6)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)方案和崗位責(zé)任描述; (7)綠化和園林建筑附屬設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)方案; (8)公共、公建物業(yè)及物業(yè)服務(wù)行為公開方案; (9)其他專項(xiàng)方案;
6、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施
(1)業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、斷氣的應(yīng)急措施; (2)業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施; (3)雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施; (4)電梯故障的應(yīng)急措施; (5)消防應(yīng)急措施;
(6) 發(fā)生火災(zāi)的應(yīng)急預(yù)案; (7) 發(fā)生公共事件的應(yīng)急預(yù)案。
7、豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施。
8、前期物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)預(yù)算方案。
(1)按照本項(xiàng)目的物業(yè)使用性質(zhì)、特點(diǎn)所擬定收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，分項(xiàng)計(jì)算出混合式住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支預(yù)案，以及各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用支出計(jì)劃與數(shù)額預(yù)算方案;
(2)前期物業(yè)管理每一階段的收入、支出項(xiàng)目測(cè)算及各種風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè);
(3)針對(duì)物業(yè)項(xiàng)目列出年度盈虧情況; (4)項(xiàng)目增收節(jié)支措施
9、智能化設(shè)施的管理與維修方案。
10、施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項(xiàng)的應(yīng)對(duì)預(yù)案。
11、提供《臨時(shí)管理規(guī)約》(《管理規(guī)約》)的建議稿。
根據(jù)豪洋家園小區(qū)特點(diǎn)，結(jié)合集團(tuán)經(jīng)營(yíng)發(fā)展理念，現(xiàn)擬出物業(yè)管理方案。在方案實(shí)施的過程中，真誠(chéng)的希望業(yè)主能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)。使豪洋家園小區(qū)物業(yè)持續(xù)升值，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光小區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)和諧多贏的生活目標(biāo)。
一、物業(yè)服務(wù)的企業(yè)文化
員工隊(duì)伍：打造敬業(yè)、勤奮、嚴(yán)謹(jǐn)、嚴(yán)實(shí)的高素質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)管理隊(duì)伍。
工作作風(fēng)：積極、精細(xì)、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。 服務(wù)原則：服務(wù)第
一、業(yè)主至上。
服務(wù)理念：用心用力用真情，做實(shí)做精做到位，在日常工作中實(shí)踐中不斷戰(zhàn)勝自我，超越自我，力求管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，社會(huì)效益一流。
管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進(jìn)和提高;也許不會(huì)令您最滿意，我們一定做得最用心。
管理模式：運(yùn)用三個(gè)手段，建設(shè)三大品質(zhì)工程，實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)要求。 三個(gè)手段：專業(yè)化人才，規(guī)范化管理，精細(xì)化服務(wù)。
三個(gè)品質(zhì)：人才品質(zhì)，管理品質(zhì)，服務(wù)品質(zhì)。
三項(xiàng)要求：工作無差錯(cuò)，管理無死角，服務(wù)無挑剔。
發(fā)展目標(biāo)：文化引領(lǐng)，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，外塑品牌。
二、物業(yè)總體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
(一)建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主報(bào)修、求助、建議、問詢、投訴、質(zhì)疑等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。
(二)設(shè)立業(yè)主信息建議箱，收集業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見，對(duì)合理意見及時(shí)整改。
(三)建立落實(shí)維修制度，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。
(四)物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。
(五)常規(guī)性服務(wù)
1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)：棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯;物業(yè)外觀完好整潔、外墻無脫落、無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。
2、共用設(shè)備設(shè)施管理：保證設(shè)備與環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患;公用配套設(shè)施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統(tǒng)設(shè)備齊全，完好無損，可隨時(shí)啟用;積極組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無火災(zāi)安全隱患。
3、秩序維護(hù)及車輛管理：安保人員文明執(zhí)勤，語言規(guī)范，能正確處理突發(fā)事件;出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行;車輛出入管理嚴(yán)格，出入有登記;地下停車庫停放整齊，場(chǎng)地整潔。
4、環(huán)境衛(wèi)生管理：做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量;環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，垃圾日產(chǎn)日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高清潔衛(wèi)生意識(shí)。
5、綠化管理：綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木修剪整齊美觀、無病蟲害、無折損;綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。
三、物業(yè)資源，人員配置
1、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：
(1)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：生活0.6元/㎡/月。
(2)水費(fèi)：2.00元/噸。
(3)電費(fèi)：0.6元/度
(4)地下車庫固定車位管理費(fèi)70元/月(一次性交一年優(yōu)惠%);按月租車位300元/月，按年租車位2400元/月;臨時(shí)停車10元/天，超出規(guī)定時(shí)間加收1元/小時(shí)。
(5)小區(qū)門前廣場(chǎng)及學(xué)校鐘粹門廣場(chǎng)禁止停車，違者按5元/小時(shí)處罰。
(6)小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁車輛通行，特殊事情經(jīng)允許后可駕車進(jìn)入小區(qū)，進(jìn)入小區(qū)后請(qǐng)停車入臨時(shí)車位，滯停時(shí)間不得超過兩小時(shí)，違者按10元/小時(shí)處罰。
豪洋學(xué)校園區(qū)后勤管理部
二〇一二年二月十一日
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